2025년 전세사기 방지법 – 핵심 내용 및 피해 예방법 총정리

전세사기, 왜 문제인가?

전세사기는 최근 몇 년 동안 사회적 문제로 떠오르면서,
정부는 이를 예방하고 피해자를 보호하기 위해 전세사기 방지법을 강화하고 있다.

전세사기는 주로 **깡통전세(집값보다 전세금이 높은 경우)**나 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많아지고 있다.
✅ 전세사기 피해가 증가하는 원인

집값 하락으로 전세가율(집값 대비 전세금 비율) 상승

무자본 갭투자(전세를 끼고 매매하는 방식) 확산

임대인의 전세 보증금 반환 능력 부족




1. 전세사기의 주요 유형 및 문제점

전세사기는 다양한 방식으로 발생하며, 주로 임차인의 보증금을 가로채거나 반환을 거부하는 형태다.

✅ (1) 전세사기 주요 유형

📌 ① 깡통전세 사기

전세 보증금이 매매가보다 높은 상태에서, 집값이 하락하면 보증금 반환이 어려워지는 사례

임대인이 파산하거나 도주하면 세입자는 보증금을 돌려받기 어려움


📌 ② 전세계약 후 가짜 등기부등본 제공

임대인이 근저당 설정이 된 사실을 숨기고 계약을 진행한 뒤, 보증금을 가로챔

계약 후 경매로 넘어가 세입자가 보증금을 모두 잃는 사례


📌 ③ 무자본 갭투자 사기

집주인이 자기 돈 없이 전세금을 활용해 매매 후, 가격 하락으로 보증금 반환을 거부하는 형태

신규 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려막는 ‘돌려막기’ 형태


✅ (2) 전세사기의 사회적 문제점

피해자가 전세 보증금을 돌려받지 못해 금전적 손실이 막대함

전세시장 불안정으로 인해 주택 임대차 시장 위축

사회적 신뢰 저하 및 주거 불안 증가





2. 2025년 전세사기 방지법 핵심 내용

정부는 전세사기를 근절하기 위해 전세사기 방지법을 개정 및 강화하고 있다.

✅ 2025년 전세사기 방지법의 핵심 변화

① 전세가율 90% 초과 주택, 보증보험 가입 의무화

전세가율(전세금/매매가)이 90%를 초과하는 주택의 경우, 임대인은 반드시 전세 보증보험에 가입해야 함

이를 통해 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 위험을 줄일 수 있음


② 깡통전세 위험지역 공개 및 경고제 도입

국토부가 깡통전세 위험이 높은 지역을 공개하고, 거래 시 경고 문구를 표시하도록 함

세입자는 계약 전 해당 지역이 전세사기 위험지역인지 확인 가능


③ 임대인의 전세 보증금 반환 능력 평가 강화

일정 금액 이상의 전세 계약을 체결할 경우, 임대인의 대출 정보 및 재정 상황을 세입자에게 공개하는 법안 도입

보증금 반환 능력이 부족한 집주인은 전세 계약이 제한될 가능성 있음


④ 등기부등본 실시간 조회 시스템 도입

기존에는 등기부등본을 계약 당시 확인했지만, 계약 후에도 실시간 조회가 가능하도록 시스템 개선

이를 통해 집주인이 계약 후 몰래 근저당 설정을 하는 사기 행위를 차단


⑤ 전세사기 피해자 보호 및 보증금 반환 소송 절차 간소화

전세사기 피해자의 경우 즉시 주거비 지원 및 소송 절차 간소화

보증금 반환 소송 시 신속한 법적 지원 제공


📌 2024년 vs 2025년 전세사기 방지법 비교

항목	2024년	2025년 개정 내용
보증보험 가입	선택	전세가율 90% 초과시 의무화
위험지역 공개	없음	국토부가 공식적으로 위험지역 발표
임대인 재정정보	제한적 공개	보증금 반환 능력 평가 강화
등기부등본 확인	계약시 1회	계약 후 실시간 조회 가능
피해자 지원	일부 보증금 반환 지원	소송 절차 간소화 및 주거 지원 확대

3. 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트

전세사기 피해를 예방하려면, 계약 전 철저한 확인이 필수다.

✅ (1) 전세계약 전 필수 확인 사항
📌 ① 전세가율 확인

전세가율 80% 이상이면 위험 신호!

국토부 실거래가 시스템에서 해당 주택의 매매가 대비 전세가율을 확인해야 함


📌 ② 임대인의 재정 상태 확인

등기부등본에서 근저당 설정 여부 및 압류 여부 확인

임대인의 부채 비율이 높으면 계약을 피하는 것이 안전


📌 ③ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

보증보험 가입이 안 되는 주택은 깡통전세 위험이 높으므로 계약하지 않는 것이 좋음


✅ (2) 전세계약 시 필수 확인 서류
📌 계약 전 필수로 확인해야 할 서류 리스트




4. 전세사기 피해 발생 시 대처 방법

전세사기 피해를 입은 경우, 신속한 대응이 필요하다.

✅ 전세사기 피해 대처 5단계
1️⃣ 즉시 전세보증보험사 및 국토부 신고
2️⃣ 전세금 반환 소송 진행 (임대인 재산 압류 신청 가능)
3️⃣ 국가 지원 프로그램 활용 (피해자 지원 대출 신청 가능)
4️⃣ 법률 상담 및 무료 변호사 지원 요청
5️⃣ 추가 피해 방지를 위해 관련 기관(국토부, 지자체)에 신고

📌 전세사기 피해자 지원 제도 (2025년 기준 예상)

긴급 주거 지원 (LH 임대주택 제공)

무이자 전세금 대출 지원

전세금 반환 소송 무료 법률 지원





따라서, 2025년 전세사기 방지법, 적극 활용하자!

✅ 전세가율 90% 초과 주택은 보증보험 가입 의무화 → 깡통전세 위험 감소
✅ 임대인의 재정 상태 및 등기부등본 실시간 확인 가능 → 사기 예방 효과 강화
✅ 전세사기 피해자는 즉시 신고 및 법률 지원 활용 → 보증금 반환 소송 신속 진행 가능

사진은 인천의 전세사기 피해자가 거주하던 아파트에 붙은 문구. [사진=연합뉴스]